2018年，一直飽受非議的“掉隊者”寶龍集團發(fā)展有限公司(HK.01238，簡稱“寶龍地產(chǎn)”)終于迎來“豐收期”。據(jù)其公告顯示，寶龍地產(chǎn)2018年實現(xiàn)合約銷售額410.36億元，同比增96.5%，創(chuàng)下歷史最好的銷售成績。

然而，讓人不解的是，業(yè)績轉(zhuǎn)好形勢下，其發(fā)展勢頭卻并不順遂。1月29日，寶龍地產(chǎn)擬發(fā)行的11.8億資產(chǎn)支持專項計劃被上交所中止審核;2月份，寶龍地產(chǎn)副總經(jīng)理兼任寶龍商業(yè)集團監(jiān)審部總經(jīng)理的張巖，以及寶龍地產(chǎn)副總裁兼技術(shù)研發(fā)中心總經(jīng)理居培成先后辭職。

在業(yè)內(nèi)人士看來，負責(zé)商管的高層離職或與其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不暢有關(guān)，而寶龍地產(chǎn)內(nèi)部濃重的家族化管理也會使職業(yè)經(jīng)理人處境尷尬。

此外，在其住宅銷售占比大幅度提升的背景下，寶龍地產(chǎn)一直標榜的商業(yè)地產(chǎn)，卻在行業(yè)中掉隊。2018年，寶龍地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面僅有3個項目開業(yè)。

這家長期裹著“商業(yè)地產(chǎn)”外衣，而今在住宅市場大行“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展策略的家族型企業(yè)，寄希望于“以住養(yǎng)商”模式(出售住宅提高周轉(zhuǎn)資金，帶動商業(yè)發(fā)展)探出新出路，但大幅上漲的資金壓力卻對企業(yè)發(fā)展帶來不穩(wěn)定因素。

家族型企業(yè)的管理隱憂

超額完成了2018年銷售目標的寶龍地產(chǎn)，卻連續(xù)出現(xiàn)高層人事變動。近日，寶龍地產(chǎn)負責(zé)商業(yè)監(jiān)審的張巖，以及負責(zé)技術(shù)研發(fā)的居培成先后離開了寶龍。

藍鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，兩位高管的任職資歷完全不同。張巖是長期跟隨寶龍地產(chǎn)創(chuàng)始人王健康的老兵，居培成進入寶龍地產(chǎn)任副總裁一職還不足半年。

并且，這并非寶龍地產(chǎn)首次出現(xiàn)高層人事接連出走的情況。此前，寶龍地產(chǎn)曾在2017年3月挖到沃爾瑪不動產(chǎn)副總裁潘麗君，2017年8月，請來曾任萬達集團副總裁兼萬達商管商務(wù)副總裁的“老將”王壽慶等明星職業(yè)經(jīng)理人，但二人入職時間均未滿半年便選擇了離職。

對于寶龍地產(chǎn)近期高層人事變動的原因，安居客首席分析師張波向藍鯨房產(chǎn)表示，居培成作為寶龍的“新人”他的離職或許是由于高管和企業(yè)的文化價值觀有一定沖突，并且無法有效達成一致。而張巖是寶龍的“老臣”，從老員工的離職來看，原因會更為多樣化，包括外部更好的發(fā)展機遇以及對未來發(fā)展有較大分歧等。他進一步強調(diào)，寶龍內(nèi)部人事變動的確表現(xiàn)得比較明顯。

作為一家處于上升期的企業(yè)而言，為何難以留人?有業(yè)內(nèi)人士曾分析說，寶龍地產(chǎn)過于家族化的管理，使職業(yè)經(jīng)理人難以持久任職。并且，寶龍集團董事長的許健康和總裁許華芳事無巨細的管理方式，也讓職業(yè)經(jīng)理人難以施展拳腳。

據(jù)藍鯨房產(chǎn)了解到，目前許健康雖然已經(jīng)退居二線，但項目前期的拿地、定位、設(shè)計依然由他親自把控。在對寶龍地產(chǎn)2019年工作指示講話中，許健康還再三強調(diào)，“選址、定位、規(guī)劃依然是重中之重”。許華芳也是一個工作狂人。在王壽慶離職后，許華芳接任了寶龍商業(yè)集團經(jīng)理一職;而寶龍地產(chǎn)主業(yè)下設(shè)的事業(yè)一部、事業(yè)二部、置地、浙江事業(yè)部四個平臺負責(zé)人，也均需要向其匯報。有媒體曾報道說，許華芳有時甚至連具體項目商鋪的租金都會親自過問。

作為典型的家族型企業(yè)，寶龍地產(chǎn)其給職業(yè)經(jīng)理人留下的發(fā)展空間恐怕也極其有限。據(jù)藍鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，包括許華芳的妻子、姐妹、姑姑、母親，堂妹均在集團各個崗位擔(dān)任要職。在作為決策機構(gòu)的寶龍地產(chǎn)的董事會中，許健康、許華芳、肖清平、施思妮、張洪峰擔(dān)任執(zhí)行董事，許華芬擔(dān)任非執(zhí)行董事。其中，許華芳與許健康為父子關(guān)系;許華芳與施思妮為夫妻關(guān)系;許華芳與許華芬為姐弟關(guān)系;肖清平與許健康為同鄉(xiāng)關(guān)系。此外，許健康女兒許華琳，還擔(dān)任著寶龍文化集團執(zhí)行董事。

據(jù)企信寶數(shù)據(jù)顯示，許健康侄女許華嵐在寶龍旗下多家物業(yè)子公司擔(dān)任高管和法人代表;而許健康的妹妹許健滿，除了在廈門寶龍企業(yè)投資管理有限公司任執(zhí)行董事兼總經(jīng)理的職位，還在多個子公司擔(dān)任董事和監(jiān)事等要職。

張波分析指出，家族化企業(yè)往往存在著人力資源管理方面的封閉性，由于家族觀念根深蒂固，非家族成員就很難進入企業(yè)管理高層，更難得到家族掌權(quán)者的真正信任，導(dǎo)致企業(yè)表面上積極選能用賢，但優(yōu)秀人才不能真正融入家族化企業(yè)。而且，家族企業(yè)往往是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)合二為一，權(quán)力集中在家族人員手中，但約束機制卻很難發(fā)揮作用，往往容易形成一言堂，過于集中的決策機制對于大型企業(yè)來說風(fēng)險也會增大。

過度家族化所帶來的問題，也讓寶龍地產(chǎn)的發(fā)展充滿坎坷，其對此并非沒有察覺，但在多位職業(yè)經(jīng)理人來來往往的期間，其似乎并不打算對此作出調(diào)整。

商業(yè)版圖發(fā)展失速，多項目招商不利運營舉步維艱

根據(jù)公開資料顯示，寶龍集團由福建晉江出身的企業(yè)家許健康，1990年在澳門創(chuàng)建，旗下的寶龍地產(chǎn)，于2003年開始，專注商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)，2007年，第一個寶龍城市廣場在福州亮相，2009年，其在香港主板成功上市。

事實上，早年間的寶龍地產(chǎn)曾一度和萬達并稱為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界“雙雄”。但由于決策層的戰(zhàn)略性布局失誤，將大量商業(yè)項目放置在三四線市場，直接導(dǎo)致了整個集團業(yè)績的下滑，直至2014年，寶龍地產(chǎn)銷售業(yè)績才突破百億，而萬達同年的合約銷售金額已達到1601.5億元。

其商業(yè)地產(chǎn)掉隊的狀況，至今未能從根本上改變。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛的幾年間，寶龍地產(chǎn)商業(yè)版圖的收入并未顯現(xiàn)出明顯增勢。2014-2017年，其租金和物業(yè)管理收入分別為：9.12億、11.01億、13.91億、18.04億。而在2014年，龍湖集團投資物業(yè)租金收入金8.8億，至2017年已達到25.3億。2018年，寶龍地產(chǎn)僅開業(yè)3個項目;新城吾悅廣場則新開業(yè)了19家。隨著大悅城(HK.00207)、華潤置地(HK.01109)等房企逐步向商業(yè)領(lǐng)域發(fā)力，寶龍地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的占有率或會繼續(xù)被動收縮。

總體來看，寶龍地產(chǎn)商業(yè)版圖的失利，主要是由于其在三四線城市向一二線城市轉(zhuǎn)型中，缺失了占有市場的先機，而在重倉上海的過程中，類住宅項目遭遇了政策限售。并且，在這幾年間，其高端項目的招商能力也未得到應(yīng)有提升。曾有媒體報道稱，2018年寶龍地產(chǎn)主打的高端產(chǎn)品——廈門寶龍一城，就是因為招商跟不上，開業(yè)時間不得不一再拖延。而其位于天津濱海新區(qū)的寶龍廣場，也是由于選址、定位等問題，在開業(yè)兩年后，客流量不足，導(dǎo)致大量商鋪空置，項目面臨艱難維持局面。

或許是意識到商業(yè)板塊發(fā)展的不足，許健康近日在接受媒體采訪時表示，“一年至少要開8到10個大型購物中心，這是底線。”試圖在商業(yè)版圖再進一步的寶龍地產(chǎn)，招商能力如何提升?藍鯨房產(chǎn)向?qū)汖埖禺a(chǎn)發(fā)送采訪函，但截至發(fā)稿日未獲回復(fù)。

“商業(yè)項目招商跟不上會導(dǎo)致后續(xù)很多問題，這也說明項目定位存在一定偏差。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向藍鯨房產(chǎn)指出，商業(yè)項目的招商能力提升其實是一個專業(yè)度問題，寶龍地產(chǎn)應(yīng)該積極培養(yǎng)和引進商業(yè)地產(chǎn)方面的人才，從而更好的解決項目運營過程中出現(xiàn)的問題。

“以住養(yǎng)商”能否持續(xù)?

為尋求商業(yè)運營資金，寶龍地產(chǎn)近兩年來逐漸在住宅上開始發(fā)力，“以住養(yǎng)商”成為其經(jīng)營上的新策略。據(jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，持續(xù)性的資金投入對寶龍地產(chǎn)而言壓力很大，“以住養(yǎng)商”不失為一個好的策略，并且發(fā)力住宅一定程度上挽回了寶龍地產(chǎn)在規(guī)模上的下滑態(tài)勢。但是，倘若商業(yè)規(guī)模和質(zhì)量跟不上發(fā)展節(jié)奏，那這家標榜商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商將會處在極為尷尬的境地。

據(jù)其2018年上半年公告顯示，寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額163.41億，其中商業(yè)部分銷售金額為31.42億元，住宅部分銷售金額為131.99億元。商業(yè)和住宅占比分別為：19%、81%。而在2016年，寶龍實現(xiàn)合約銷售金額176.4億，其中，商業(yè)占比66.1%，住宅占比33.9%。

藍鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，2018年寶龍地產(chǎn)新增20余宗地塊，住宅商業(yè)兩用地塊占據(jù)著絕對的主流。但由于資金實力先天不足，寶龍地產(chǎn)大舉拿地擴張下，負債率和現(xiàn)金流明顯吃緊。2016年、2017年，寶龍地產(chǎn)凈負債率分別為76.6%、86.8%，2018年上半年這一數(shù)據(jù)攀升至100.4%。

截至2018年6月30日，寶龍地產(chǎn)的借款總額約為443.96億元，增幅約為24.9%。其中，一年內(nèi)到期的借款約為137.51億元;同期寶龍地產(chǎn)的現(xiàn)金約為133.17億元。

而從其發(fā)債的情況來看，寶龍地產(chǎn)卻有一定資金壓力。2019年1月，寶龍完成發(fā)行一筆2億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率9.125%;在寶龍實業(yè)發(fā)展11.8億債券發(fā)行計劃被中止審核后，寶龍地產(chǎn)便迫不及待的發(fā)行了10億中期票據(jù)補血，其中除了3億元用于補充正常生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求，剩下7億全部用于償還金融機構(gòu)借款。據(jù)悉，這7億的金融機構(gòu)借款主要是寧波奉化寶龍廣場、上海臨港寶龍廣場、寧波江北寶龍廣場、廈門寶龍一城和七寶寶龍城五個商業(yè)項目的開發(fā)貸款項。

“寶龍地產(chǎn)如果要保持良好的發(fā)展狀態(tài)，一方面需要強大的資金支持，運用好金融工具;另一方面，其自身在運營管理方面可能還需要較大的提升。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向藍鯨房產(chǎn)指出。

據(jù)許健康透露，2019年，寶龍地產(chǎn)業(yè)績將會保持30%—40%的增長目標?？梢?，在未來一段時間，寶龍地產(chǎn)仍會采取高速擴張的發(fā)展策略。

為了獲取資金，許健康把目光投向了資本市場。據(jù)他描述，寶龍地產(chǎn)正在做商業(yè)管理的上市計劃，爭取2019年到2020年登陸港股。不過，讓業(yè)界較為擔(dān)心的是，寶龍地產(chǎn)如果不能擺脫過度家族化的桎梏，提升商業(yè)板塊的價值，即便成功上市，其商業(yè)的資本神話又能延續(xù)多久?