編者按

泉州樓市今年春節期間成交慘淡，期待中的返鄉客置業潮完全落空。然而，就在業內人士為今年的市場走向捏一把汗的時候，反轉劇情出現——元宵前后至今，泉州市區多個樓盤都出現看房人數及成交量顯著增多的情況，遲來的“開門紅”總算來了。

談及這一波“暖流”，大背景不容忽視。我們看到，2月份稱得上是2016年樓市的“政策利好月”：房貸首付比例下調、公積金利率上調、房產交易契稅營業稅減免，加上央行2月29日宣布的“降準0.5個百分點”，以及此前鯉城、晉江出臺的購房補貼政策，可謂驚喜不斷、利好連連。

那么，此輪泉州樓市的火熱是否歸功于利好政策的落地，又能否代表回暖態勢形成? (黃凌燕)

春風來了, 2月下半月

成交突漲

“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”。

對泉州樓市來說，先來的是政策的“春風”。2月眾多樓市利好政策的出臺，明顯降低了購房的門檻和成本。然而，就在上周關于利好效應的采訪中，不少受訪的業內人士并沒有盲目樂觀：肯定政策對樓市利好作用的同時，卻對利好真正產生的效應及效應發生作用的時間持觀望態度。

如果說，樓市期待新春“開門紅”的話，泉州的這個“開門紅”推遲到了元宵節前后。相對于業內對利好效應的審慎態度，近期的市場表現堪稱是“驚喜”：筆者從多個樓盤了解到的情況基本一致，那就是近期成交突然活躍，看房客戶也明顯增多。中駿藍灣悅庭一周成交二十幾套，東海灣十二宴上周成交10套，預約十幾套，御花園2月下半月成交24套，東海泰禾廣場2月份下半月成交三十幾套，已進入尾盤階段的冠亞凱旋門連續10天基本上保持每天成交1套的速度……

這半個月的行情，在業內人士看來頗有點“千樹萬樹梨花開”的意味。一位業內人士坦言，對比春節期間成交的冷淡，最近的市場反轉，很突然，很驚喜，甚至有點“看不懂”。

一線樓市火熱，或帶動泉州市民購房心態變化

基于春節期間的“冷”，近段時間的泉州樓市必然可算是“暖”。

然而，火熱和暖畢竟是兩種狀態。

我們先來看一線城市，利好政策出臺后，北上廣深等一線城市迅速出現火爆的狀況。中國指數研究院發布的數據顯示，2月15日到21日的7天時間里，北上廣深銷售套數最低的為深圳，銷售958套。而銷售量最高的上海，則賣出了2740套。

因此，受訪的業內人士普遍認為，泉州的這一波暖流應該與心理預期的推動作用有關。東海泰禾廣場副總經理蘇財彬表示，一線城市的火爆多少會給泉州本土的購房者帶來一些心理上的影響，再加上利好政策的出臺很明確地減輕了購房成本和門檻，這是回暖的主因，只是這波回暖確實比預期出現得要早。在蘇財彬看來，市場不好的時候，購買力比較分散，有一部分成交會產生在縣域。而市場好的時候，購買力則會集中到市區，這有兩方面的原因，一方面市區有購房需求的群體較多，另一方面市區各方面配套更完善，房產保值增值的潛力更大，也會吸引來自縣域的購房者。

冠亞凱旋門營銷總監林謀章老家在平潭，他告訴筆者，平潭樓市最近出現搶購的狀況，而福州廈門的房價則還在漲，相比之下，泉州的這波“暖流”雖然令人意外，但不算夸張，還在理性的范疇內。他所在項目現有的房源基本上都是155平方米以上的大戶型，所以，這一波成交的基本為改善型客戶，而且意向相當明確，下定迅速。

回暖態勢是否就此形成? 3月很關鍵

那么，我們能把泉州這半個月的成交小高潮完全歸結為政策利好效應嗎?這波回暖會是短暫的驚喜，還是意味著回暖態勢開始形成?

東海開發有限公司副總經理梁軍毅認為，成交小高潮的出現應該分為兩面來看：首先肯定不能排除利好帶來的推動效應，但不能忽視的還有此前壓抑的購房需求。梁軍毅說，泉州樓市的觀望氛圍已經持續了一段時間，特別是1月份直至春節期間成交量都不理想，近期的需求井噴應該有很大部分是此前壓抑的購房需求，這些需求在新政的刺激下被激發出來了。因此，他不敢簡單地判斷近期市場形勢是一個短期的回暖，還是已經形成整體的回暖效應。梁軍毅表示，要揭開是短期回暖還是回暖態勢形成，關鍵還看3月份的成交情況。

立丹行泉州公司總經理張志源則對此次回暖持樂觀態度，他告訴筆者，立丹行代理的項目，包括萬科泉州城、四季花城、四季陽光等樓盤，近期確實出現成交增多的情況。但是對這波小高潮的出現，他認為最大原因并不在利好政策的出臺。

張志源說，一二線城市的成交瘋狂帶動了民眾心理預期的變化，在買房這件事上，消費者往往“買漲不買跌”，是否成交很大因素是購房心理的一種博弈。但實際上一二線城市的瘋狂并非直接由政策利好帶動，而是供求關系決定的。另外，目前民眾的投資渠道較少，這兩年吸引了大量資金的股市近期又不景氣，相形之下，房地產成為比較好的投資渠道。此外，類似于銀行降準這類的政策對房地產市場影響不小，這次降準0.5個百分點，預計將向市場放水7000億元，政府的目的是希望這部分資金可以流入實體經濟或庫存嚴重的三四線城市房地產市場，但降準帶來的通脹效應不可避免。從房地產市場的規律看，基本上通貨膨脹則市場向好，通貨緊縮則市場變差。即使不談增值，買房依然是很好的保值渠道。所以在這種態勢之下，樓市回暖會是必然趨勢。

去庫存仍是今年主題 預測房價不漲不跌

談及購房，很多市民關注的是房價問題。假設泉州樓市的回暖態勢形成，是否會出現如一二線城市的房價大漲?

對此，梁軍毅表示，目前泉州商品住宅的去化周期接近30個月，去化壓力還比較大。在市場庫存量較大的情況下，即便回暖態勢形成，大部分開發商應該不會盲目漲價，房價依然會企穩。而經歷了2015年一年相對低迷的市場，很多開發商在價格政策上已經作出相應的調整，可以說，2016年泉州房價也基本不存在下調的空間。

從2010年到2015年的市場成交量來看，除了樓市火熱的2013年，年成交面積在190萬平方米左右，此外的幾個年頭，包括剛剛過去的2015年，泉州樓市年成交量都保持110萬平方米左右。所以，梁軍毅認為，110萬平方米的銷售面積對泉州來說是一個比較正常和平穩的狀態，2016年即便未能形成回暖態勢，成交量應該也會保持在這一區間。他表示，經濟大環境是決定樓市走向的一個重要因素。前幾年經濟的良性增長，帶來購房者的大量入市也助推了房價上漲。現在全國包括泉州的經濟都處在轉型期，從中長期來看，經濟依然向好，這是泉州樓市健康發展、房價不會下跌的一個基本支撐。然而，泉州是一個以制造業等第二產業為主的城市，轉型需要一定時間，因此，樓市回暖的態勢有可能形成，但不會出現如一線城市的那種“瘋牛”行情。

總體而言，2016年，泉州樓市去化和跑量的主題不會改變，房價不排除出現小幅上漲的可能，但總體還是會保持平穩。

對于有購房和改善住房需求的市民，梁軍毅和張志源都認為現在是最好的購買時機。梁軍毅給出的理由是房價很難下調，利好政策疊加，買房成本已顯著下降。而張志源則認為，購房是抵御通脹、實現資產保值的一種最好渠道，因此，建議有經濟實力的市民入市。