去年，政府出臺(tái)了大量針對(duì)購(gòu)房者的優(yōu)惠政策，旨在為房地產(chǎn)市場(chǎng)“松綁”。

在地方層面，泉州市政府也就公積金貸款首付、額度，以及子女就學(xué)等出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策,包括購(gòu)買首套房、首改房的職工，允許提取住房公積金充抵首付款;已結(jié)清首次住房公積金貸款的，再購(gòu)房最低首付款比例由30%降低至20%，且不再受相隔12個(gè)月的限制;夫妻雙方均繳存公積金，最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整到80萬(wàn)元等。而在國(guó)家層面，更有央行連續(xù)五次降息降準(zhǔn)。降息后，5年以上貸款基準(zhǔn)利率已從去年年初的6.15%下調(diào)至4.9%，總降幅達(dá)到1.25%，降息后貸款利率為19年來(lái)最低。這一巨大的利好進(jìn)一步降低了購(gòu)房者的置業(yè)門檻和置業(yè)成本。

從2016年1月1日起，大部分銀行開(kāi)始實(shí)行最新利率。央行五次降息所帶來(lái)的利好將得到實(shí)際兌現(xiàn)。(陳雨佳)

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執(zhí)行新利率后

百萬(wàn)房貸最多可省17萬(wàn)元

筆者在走訪泉州多家銀行后了解到，各銀行對(duì)房貸的利率計(jì)算、房貸政策、折扣優(yōu)惠、受理貸款時(shí)間和放款時(shí)間不盡相同。因此，購(gòu)房者在辦理貸款之前，需要做全方位的考慮，“貨比三家”。但總體而言，相較去年同期，目前的房貸利率和購(gòu)房首付比例都有了大幅度下調(diào)。

根據(jù)泉州各銀行普遍實(shí)行的4.9%商業(yè)住房貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，以購(gòu)房者貸款100萬(wàn)元、還款期限20年為例，按照等額本息的還款方式，購(gòu)房者需要總共支出約57萬(wàn)元的利息，月供約6544元;而如果按照5次降息前的利率6.15%計(jì)算，購(gòu)房者總共需要支出約74萬(wàn)元利息，月供約7251元。也就是說(shuō)，如果現(xiàn)行的貸款基準(zhǔn)率保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的話，購(gòu)房者將省下17萬(wàn)元，相當(dāng)于一輛普通家用小轎車的價(jià)格。如果將節(jié)省下來(lái)的利息均攤，省下的月供約為707元。

如果購(gòu)房者申請(qǐng)的是公積金貸款，以購(gòu)房者貸款80萬(wàn)元(即當(dāng)前公積金貸款上限額度)、還款期限20年為例，住房貸款利率為3.25%，按照等額本息的還款方式，購(gòu)房者需要支付總額29萬(wàn)元的利息，月供約4538 元。如果按照2015年初的政策來(lái)計(jì)算，購(gòu)房者則需要進(jìn)行組合貸款：公積金貸款上限60萬(wàn)元加上商業(yè)貸款20萬(wàn)元。且以去年年初執(zhí)行的公積金貸款的利率4.25%、商業(yè)貸款利率按照6.15%來(lái)計(jì)算，則購(gòu)房者總支付利息約為44萬(wàn)元，每月月供約5166元。相較而言，可節(jié)省總利息約15萬(wàn)元，每月可減少約628元的月供。

此外，目前泉州實(shí)行首套房公積金貸款首付比例最低20%、商業(yè)貸款首付比例最低30%的政策，也為購(gòu)房者減負(fù)不少，讓市民能夠更加輕松地住上新房、好房。

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受多種因素影響 1月份房貸未必有明顯下降

市民李先生前幾天遇到了一個(gè)難題：“明明1月1日就已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行新利率，為什么我這個(gè)月的還款數(shù)額反而變多了呢?”為此，筆者咨詢了相關(guān)銀行的工作人員。

工作人員表示，這一情況的產(chǎn)生有可能是由于銀行分段計(jì)息，且每年最后一個(gè)月銀行利率是按天計(jì)算，因此，12月月供的總計(jì)息天數(shù)是31天，將多產(chǎn)生一天的利息。以把每月2日為還款日為例， 2016年1月的月供利息包括了2015年12月最后29天的以老利率計(jì)算的利息和1月份前2天的以新利率計(jì)算的利息，如果12月31日產(chǎn)生的利息高于按新利率計(jì)息這兩天“省下”的金額，就會(huì)產(chǎn)生房貸不降反升的狀況。

另一個(gè)重要原因則是由于一部分人使用的是等額本息還款方式。這一模式使得銀行在1月份執(zhí)行新利率之后，將重新計(jì)算月供歸還的本金。因?yàn)榻迪⒅笳w利息減少，所以1月份需要?dú)w還的本金反而比去年的12月更多。因此，還貸者須歸還的本金將有一定幅度增長(zhǎng)，超過(guò)了利息下調(diào)的部分，使得房貸不降反升。

由于1月份屬于跨年度計(jì)息，因此本月的月供并不能代表全年的月供的標(biāo)準(zhǔn)。從2月開(kāi)始，月供將全部按照新利率計(jì)算，降息所帶來(lái)的利好將有更大幅度的顯現(xiàn)。

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目前貸款利率較低 提前還貸未必劃算

受中國(guó)傳統(tǒng)觀念影響，許多市民并不是十分適應(yīng)“房奴”生活，更加渴望“無(wú)債一身輕”的感覺(jué)，特別是年底有了年終獎(jiǎng)等進(jìn)賬之后手頭略有些寬裕，便考慮提前還貸，以便減輕自己的月供負(fù)擔(dān)。某銀行資深客戶經(jīng)理張女士認(rèn)為，這樣做并不一定劃算。

“目前利率相對(duì)較低，尤其對(duì)采用公積金貸款的人來(lái)說(shuō)，只有3.25%，而市面上大部分理財(cái)產(chǎn)品的收益都大于這個(gè)數(shù)值。”張女士介紹道，“而對(duì)采取商業(yè)貸款的人而言，也有不少高收益的理財(cái)方式可供選擇，只需對(duì)手中的資金進(jìn)行合理資產(chǎn)配置，也可以輕松獲得高于月供利率的收益。因此，手頭較為寬裕的人完全可以對(duì)資金進(jìn)行更為合理的配置，提高資金利用率，沒(méi)有必要提前還貸。”

同時(shí)，對(duì)處于以下兩種情況的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，提前還貸是不太劃算的：一種是等額本息還款達(dá)到一半的。這種情況下借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分利息，提前還款的部分基本上都是本金，因此，他們提前還貸的意義不大。另一種是等額本金還款達(dá)到1/3以上的。當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，其實(shí)還貸者已還了一半的利息，此時(shí)選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，也不能有效地節(jié)省利息支出。因此，此時(shí)提前還貸也不太合適。

最后，每個(gè)銀行對(duì)提前還貸都有不同的規(guī)定，有些銀行對(duì)貸款時(shí)間才1至2年便要提前還款的貸款者，可能會(huì)收取一定數(shù)額的違約金。提前還貸時(shí)，貸款者需注意查看合同中是否有違約條款，并計(jì)算目前需要繳納的違約金是否過(guò)高。

但如果購(gòu)房者想要出售手中的房子，或在購(gòu)買新房時(shí)想要享受當(dāng)前的政策優(yōu)惠，那么，提前還貸是有一定必要的。張女士提醒廣大市民朋友：“提前還貸是家庭財(cái)務(wù)管理中的一件大事。在考慮提前還貸的過(guò)程中，還需綜合考量自身需求、提前還貸成本等，也可以在咨詢銀行工作人員之后，再做決定。”