商品房過剩總庫存21億平方米，一線與三四線城市市場迥異

中國社會科學院財經戰略研究院3日發布《中國住房報告(2015-2016)》。報告指出，2015年房地產市場的住房形勢超出預期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對經濟增長直接貢獻幾乎為零;另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個月。與此同時，住房市場步入“結構性過剩”時代，內部結構失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。

報告稱，2016年中國樓市內部條件與外部環境并不樂觀，在此背景下，房價存在較大幅度下跌的波動運行可能性，但由于宏觀政策進一步寬松，房地產市場不會硬著陸。

加劇 現房庫存去化周期高達24個月

報告指出，今年以來，雖然宏觀政策一再寬松，商品住房庫存去化卻難見好轉。作為代表開發商預期、潛在庫存以及市場需求的新開工面積、施工面積以及竣工面積三個典型指標，雖然整體趨緩，供應量減少，但待售庫存壓力卻沒有較大緩解。

具體來看，新開工方面，自年初以來同比持續下滑，2月到9月之間累計額的同比增長率甚至為-13.5%到-20.9%。施工面積方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放緩至2015年8月的0.2%。竣工方面，則僅維持在-10%到-20%。

盡管投資、施工等數據大幅放緩，但新建商品住房待售量卻未減，截至10月底，新建商品住房待售面積為43654萬平方米，同比上升14%。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，宏觀政策刺激力度加大，特別是信貸寬松，促使5月以來住房銷售速度顯著提升，但市場觀望情緒濃厚，仍未扭轉庫存高企的現實，也再次說明了庫存的嚴峻性。

“商品住房過剩總庫存量高達21億平方米。”倪鵬飛說。報告指出，目前現房方面，去化超過18個月以上的過剩1億平方米，期房方面，去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米。

以2015年商品住房總庫存計算，總庫存預計達39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達4.5年，現房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個月。值得注意的是，按照最大合理庫存存銷比例，商品住房合理總庫存僅為22億平方米，其中，現房庫存去化周期18個月，面積為3.21億平方米，期房去化24個月，涉及15.78億平方米。

去化周期方面，目前現房庫存高達23至24個月，遠高于6至18個月的合理區間，較2012年的11個月左右更是大幅上漲。

失衡 住房市場步入“結構性過剩”時代

報告指出，當前我國住房市場一個很突出的問題是，住房市場發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高;三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企，房價下跌。

社科院財經戰略研究院鄒琳華博士表示，過去十年，在快速城鎮化與工業化浪潮的推動下，城鎮住房整體呈現供不應求態勢。但2014年以來，住房總量“供不應求”時代淡出，“結構性過剩”時代到來。

鄒琳華表示，雖然住房總量短缺時代已過去，三四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的凈流入及收入水平的提高，一線城市住房現階段仍存部分短缺。

同時，在部分大城市，住房面積狹小和職住不平衡等結構性短缺問題嚴重。而許多二線城市如西安、青島等，都出現了大戶型優質住宅銷售狀況較好，而90平方米以下的小戶型銷售遇冷的局面。

報告指出，在內部結構性過剩嚴重、外部環境趨于惡化的條件下，如果仍繼續原有的“經濟房地產化”導向，刺激住房消費以維系高房價與經濟高增長，將加重住房結構性過剩。

倪鵬飛表示，過去十年，雖然住房市場促進了經濟快速增長，但被作為宏觀經濟支柱與地方政府財源，也承載了過多的壓力。“房價被認為可漲不可跌，也使城鎮居民家庭負擔過重，進而影響經濟內需不足，產業轉型乏力。”

預警 明年房價或較大程度下跌波動

倪鵬飛表示，2015年6月后，房地產銷售面積一改同比下降趨勢，出現明顯的回暖趨向，升中企穩。但在宏觀經濟下行壓力、結構調整與短期增長有沖突的背景下，不能保證2016年房價穩定的可持續性。考慮到宏觀政策影響與自我調整程度，2016年房價或存在較大程度下跌波動的可能。

此外，倪鵬飛指出，在政策激勵下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放。但從目前來看，銷售增長卻顯乏力，庫存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場回暖基礎不穩，波動風險較大，分化或趨于嚴重。但他同時表示，由于金融環境寬松，購房信貸成本處于歷史低點，因此，房價并不會出現硬著陸，仍以相對穩定為主。

報告建議，住房市場發展應與轉變經濟增長方式相結合，通過適度藏富于民，實現住房市場與經濟社會的協調發展。如出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，降低購房還款負擔，實現居者有其屋和藏富于民雙重目標。對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼。

“應減免普通商品住房交易稅費，促進自由遷徙和居住條件改善。”倪鵬飛表示，應擴大契稅優惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優惠稅率收取;取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營業稅;取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅;對于賣一買一的換房需求除給予稅費減免外，還可給予適度財政補貼。

對于供給端，倪鵬飛表示，應減少開工，扶持開發企業轉型升級。例如主業不是房地產的開發企業轉型時，在土地用途調整、行政審批、稅費方面給予部分扶持。并鼓勵企業并購重組，以減少爛尾風險。

而對于房價畸高、住房供需矛盾突出的熱點城市，倪鵬飛表示，應加大普通住房土地供應，加快住房用地入市節奏，對未完成供地任務的城市將調減整體供地指標作為懲罰。同時在補交土地出讓金和科學規劃的前提下，支持商改住、工改住。

倪鵬飛表示，未來三大政策目標包括去庫存、防風險、促投資。具體來看，加快對未來5年總供給的88.2億平方米庫存的消化，并保持價格平穩，防止大起大落，帶來違約風險。投資負面，促進投資維持10%左右的增速，恢復正常水平。(記者 梁倩 方燁)